«Поспешишь — людей насмешишь!» — эта народная мудрость в полной мере может быть отнесена к сделкам по купле-продаже квартир. С той только поправкой, что насмешите вы, проявив излишнюю торопливость, не абстрактных «добрых людей», а мошенников и проходимцев, которые будут злорадно хихикать, потирая руки, над тем, как ловко они оставили вас в дураках...
Консультируют читателей «Уикенда» соучредитель киевского агентства недвижимости «Альфа-риэлти Киев» Юрий Краковский и риэлтор этого агентства Александра Головань.
Торопитесь не спеша
По словам опытных риелторов, стремление продавца заключить договор в «форсированном режиме» — первый признак, что с квартирой что-то не так и сделка намечается откровенно мошенническая.
Запомните основные «приметы» того, что вас при покупке недвижимости хотят если не «кинуть», то по крайней мере утаить что-то важное: На просмотр квартиры вас приглашают непременно в темное время суток, а на просьбу посмотреть жилплощадь еще раз днем реагируют крайне нервно — явно что-то не так или с самой квартирой, или с домом, в котором она расположена, или с прилегающей к нему территорией (то, что вы поздним вечером приняли, не разобравшись, за живописную рощицу, при близком рассмотрении может оказаться свалкой для всего микрорайона). Продавец ведет вас к дому странными окружными путями, с трудом вспоминая дорогу. Придя на место, долго ковыряется в замках, путая ключи. Встреченные во дворе и подъезде соседи с ним не здороваются, не воспринимая как человека знакомого — похоже на то, что он продает не свою квартиру, а это само по себе крайне подозрительно, от сделки лучше отказаться. На любые ваши вопросы (даже самые невинные) продавцы или их представители не могут дать внятных ответов, путаются и противоречат друг другу. Более того, устраивают истерику: «Вы что, нам не верите?! Мы честные люди!» На ком горит шапка, давно известно. У кого-то из членов семьи, проживающих в квартире, вдруг возникает срочная необходимость в дальней поездке, он попадает в больницу,.. короче, не присутствует при оформлении сделки. Помните: участие в ней обязательно для всех обладателей права собственности на квартиру, сколь бы мизерной ни была их доля! То же относится к ситуации, если вдруг пропадает хоть один документ, устанавливающий это право или удостоверяющий личности собственников жилплощади. Никаких «потом», «в следующий раз» и тем более «неважно»! Важно все, любая деталь — в «пропавшем» паспорте горе-мамаши может, к примеру, обнаружиться вписанным несовершеннолетнее чадо, чьи права при сделке признают впоследствии ущемленными. И все — плакали ваши денежки! Сделку признают недействительной. Так же любая «мелочь», неучтенная вовремя, может вылиться для вас в годы судебных исков и тяжб с непредсказуемым исходом. Оформлять сделку продавцы требуют только у определенного нотариуса, а любые ваши (или вашего брокера) предложения о возможных вариантах встречают в штыки. Вы уверены, что этот нотариус не куплен? Что за взятку он не «пропустит» в документах ошибки, а то и заведомую ложь? К чему это приведет — смотрите выше. Лучше не рисковать. Вам предлагают оформить сделку «не по территориальности», то есть, например, в другом городе, приводя на то массу убедительных причин. Можете не сомневаться: вы нарвались на аферистов, причем опытных, которые прекрасно знают, как подобная схема благодаря несовершенству нашего законодательства усложнит расследование по факту совершенного ими мошенничества. Не соглашайтесь ни в коем случае!
И еще одно. По поводу покупки квартиры, которую продают по доверенности. Подумайте, прежде чем заключать такую сделку! Но уж если решились, то по крайней мере потребуйте непременно личной встречи с тем, кто доверенность выдал. Человек в больнице? Покупаем апельсинчики — и едем! Бабушка в селе, старенькая, приехать не может? Отправляемся к ней! Вы должны быть твердо уверены, что человек, от чьего имени действуют продавцы, дееспособен, что доверенность он подписал не под угрозой физической расправы или в алкогольном бреду. Кроме того, помните: доверенность, если человек, выдавший ее, умирает, становится недействительной автоматически! А следовательно, и совершенная по таковой сделка.
Стоит насторожиться, если правоустанавливающим документом на приобретаемую жилплощадь является дарственная. Нужно проверить, в каких отношениях состоят даритель и нынешний собственник? Если все укладывается в схемы: «отцы—дети», «внучки—бабушки», то оснований для беспокойства, скорее всего, нет. Но если некто «вдруг» ни с того ни с сего подарил квартиру совершенно постороннему человеку, то уж тут, как говорится, возможны варианты. Задумайтесь!
Еще один момент — так называемые скрытые собственники, то есть те, кто впоследствии, иногда спустя годы, могут явиться к вам с материальными претензиями. Это члены семьи, которые не подтвердили свое согласие на сделку и потом могут заявить, что их интересы при ее заключении не были соблюдены. Если кто-то из членов семьи продавцов пребывает в местах лишения свободы, необходима доверенность, заверенная начальником соответствующего исправительно-трудового учреждения. Если человек находится на лечении в психиатрической клинике — решение суда о признании его недееспособным. И опять-таки решение опекунского совета. Бывшие супруги считаются собственниками квартиры, если покупали ее вместе, инвестировали (к примеру, «строили» кооперативную квартиру, будучи в браке хотя бы месяц). Их согласие также необходимо.
И последнее, что касается юридических тонкостей. Никто, понятное дело, не рвется заплатить госпошлину и налог со сделки в полном объеме... Что поделать, так уж мы привыкли. Но учтите: единственной стопроцентной гарантией возврата ваших денег в случае расторжения сделки служит оформление покупки квартиры по ее реальной стоимости. Продавец, конечно, даст вам расписку о том, какую сумму он получил. Но с ней вы будете долго ходить по судам. Если же эта сумма будет указана в договоре купли-продажи, вопросов не будет вообще никаких.
Как избежать «Сталинграда»
Выше мы оговорили юридические нюансы, которые важны при заключении сделок по недвижимости. Но остаются еще моменты, так сказать, сугубо человеческие. Плюс некоторые тонкости, касающиеся того периода, когда сделка уже заключена.
Прежде всего будьте внимательны, когда принимаете решение о покупке именно этой квартиры. То есть на просмотре. Тут уж не может быть места ни скромности, ни чрезмерной деликатности. Больно дорого это может обойтись. На что следует обратить внимание? В первую очередь на системы электро-, водо-, газоснабжения, на сантехнику и трубы. Поверьте, переклеить обои или даже поменять линолеум на паркет гораздо дешевле и проще, чем сменить всю проводку или коммуникации. А ведь находятся ловкачи, умудряющиеся «впарить» квартирку, где все это прослужит как раз до дня вашего переезда! Так что осматривайте будущее жилье с придирчивостью и дотошностью ротного старшины, проверяющего качество уборки в казарме солдат-первогодков. Любой серьезный дефект должен немедленно фиксироваться и соответственно влиять на цену покупаемой жилплощади. Потом вы никому ничего не докажете.
Кстати, имейте в виду, что покупая квартиру, вы приобретаете не только четыре стены с потолком и полом, но еще и новых соседей. Не постесняйтесь-ка зайти к ним (якобы для наведения справок о продавцах) и смотрите в оба. Это лучше, чем потом коротать бессонные ночи по соседству с наркоманским притоном или пристанищем развеселой компании алкоголиков. Идеальный вариант, конечно, пообщаться на эту тему с участковым.
Ваши брокеры наверняка будут при заключении договора говорить о так называемой страховочной сумме. Настаивайте на ее внесении! Это некая часть денег из вносимых вами за квартиру, она остается, как правило, у представителей риелторской конторы, через которую оформляется сделка, и передается продавцам только после того, как вы заявили, что не имеете к ним претензий. То есть квартира передана вам в нормальном состоянии, а все долги предыдущих жильцов — за коммунальные услуги, телефон и прочее — выплачены до копейки.
Одного моего знакомого подобная страховка спасла от нешуточных неприятностей. Дело в том, что он, добрая душа, после заключения сделки и соответственно передачи ему ключей от квартиры позволил бывшим жильцам оставить себе один ключ «на денечек», чтоб вывезти залежавшиеся в кладовке «пару баночек консервации». Когда же новый хозяин заявился на свою уже теперь жилплощадь на следующий день, его ожидало зрелище, от которого человека здоровьем послабее наверняка хватил бы удар. Квартира представляла собой зрелище, подобное Сталинграду после окончательного разгрома там группировки фельдмаршала Паулюса. То есть руины...
Оттуда в одночасье пропали не только все до единой электрические розетки и выключатели, но и глазок, звонок, дверные ручки (все без исключения). Мойка в кухне отсутствовала, а из-за повреждений в ванной труб воду пришлось перекрывать немедленно. По словам знакомого, некоторые признаки говорили о том, что предпринимались попытки также стащить... пару радиаторов парового отопления и ванну! Не хватило то ли силенок, то ли умения.
В результате страховочной суммы продавцы так и не получили, и эти деньги помогли (пусть частично) привести купленную у них жилплощадь хоть не в приличный вид, но в состояние, пригодное для проживания. Отсюда вывод: не проявляйте излишней доверчивости! С момента передачи вам ключей от квартиры попасть туда предыдущие жильцы имеют право только с вашего разрешения (и, как видите, желательно в вашем присутствии). А вообще-то умные люди начинают переезд как раз со смены замков.
Так что доверяйте, но проверяйте. Тогда покупка новой квартиры будет для вас и вашей семьи действительно радостью, а не головной болью.
